Diễn biến nghịch lý khi đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM

Theo báo cáo mới từ CBRE Việt Nam cho thấy, các căn hộ cho thuê tại Sài Gòn đang diễn ra nghịch lý khi mà các căn hộ có diện tích nhỏ lại đang có lợi nhuận cho thuê cao. Điều này đang khiến các nhà đầu tư căn hộ 3-4 phòng ngủ phải suy nghĩ lại. Dưới đây là 4 nghịch lý đang diễn ra khi đầu tư căn hộ cho thuê ở Sài Gòn:

Căn hộ có diện tích nhỏ cho thuê sinh lời cao hơn căn to

Thường các căn hộ có diện tích lớn khi cho thuê sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn nhưng theo thống kề từ giao dịch trong hệ thống của đơn vị này, căn hộ một phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45 m2 đã đầu tư nội thất, có tỷ suất sinh lời cho thuê là 6-7% một năm. Căn 2 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 75 m2, hoàn thiện, tỷ suất sinh lời 5,5-5,8% trong khi căn 3 phòng ngủ, 110 m2 tỷ suất sinh lời chỉ còn 5,2-5,5%.

Theo đó, nếu đầu tư căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích khoảng 150 m2 tức tổng vốn đầu tư đội lên rất nhiều, tỷ suất sinh lời 5,6-5,7%. Cũng từ kết quả phân tích trên cho thấy, căn hộ có diện tích càng nhỏ, suất đầu tư càng thấp thì tối ưu hóa lợi nhuận tốt hơn các căn hộ lớn, có nhiều phòng ngủ.

Những dự án quy mô lớn giá thuê chỉ ở mức trung bình

Từ trước đến nay rất nhiều nhà đầu tư thường có quan điểm dự án căn hộ có quy mô lớn, tiện ích đầy đủ thì giá thuê cao. Nhưng quan điểm này lại không đúng với những gì đang diễn ra tại thị trường TP HCM.

Khảo sát từ hệ thống của CBRE cho thấy, các căn hộ nằm trong dự án quy mô lớn, nhiều cây xanh, tiện ích lại có giá thuê chỉ ở mức trung bình do mật độ cư dân sống tại đây quá đông đúc. Đa số các khách thuê các căn hộ trong dự án quy mô lớn thường đến từ châu Á gồm: Nhật, Hàn, Đài Loan, Singapore.

Ngược lại, các căn hộ nằm trong dự án quy mô nhỏ, tách biệt, tiện ích nội khu hạn chế hơn thì sản phẩm lại rơi vào phân khúc cao cấp, hạng sang và giá thuê lại vươn lên ngưỡng rất cao. Với những dự án này, khách thuê lại là người đến từ châu u và Mỹ.

Giá thuê đắt không đảm bảo lợi nhuận cao

Hiện nay ở TP.HCM, quận 1 luôn có giá thuê ở ngưỡng rất cao, dẫn đầu thị trường căn hộ cho thuê tại TP HCM. Do khu vực này sở hữu vị trí đắc địa và các bất động sản đều thuộc hàng đẳng cấp. Theo thông tin được biết, một dự án đang có giá thuê đỉnh nhất ở địa bàn này ghi nhận 4.600-6.300 USD một tháng. Điều đáng nói là tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 3-4% mỗi năm. Trong khi đó, các căn hộ có biên lợi nhuận cho thuê cao nhất quận 1 cũng chỉ dừng ở mốc 6,5% một năm.

Điều trái ngược là ở quận Bình Thạnh, nơi có giá thuê căn hộ cao nhất tầm 2.200-4.500 USD một tháng, tỷ suất sinh lời lên đến 8,5%. Biên lợi nhuận cho thuê tối thiểu trên địa bàn quận Bình Thạnh đạt 5% mỗi năm. Riêng quận 2, giá thuê căn hộ cao nhất khoảng 1.200-2.500 USD một căn mỗi tháng, tỷ suất sinh lời lên đến 7%.

Từ kết quả phân tích trên có thể thấy, căn hộ có giá thuê cao (tức là suất đầu tư lớn) không đồng nghĩa với tỷ suất lợi nhuận cao. Bằng chứng là căn hộ tại quận 2 có giá thuê thấp hơn hẳn quận 1 và Bình Thạnh nhưng biên lợi nhuận tốt hơn rất nhiều.

Nguồn cung nhà giá rẻ ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu thuê lại lớn

Hiện nay, ngân sách thuê căn hộ dưới 1.000 USD tăng đột biến, chiếm gần 30%. Tuy nhiên thực tế tại thị trường căn hộ TP HCM, nguồn cung lại chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có ngân sách thuê từ 1.100-2.000 USD. Nếu tình trạng này vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm tới, cung cầu sẽ khó có thể gặp nhau, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ cho thuê giá rẻ.

Có thể bạn quan tâm

Leave a Comment