Có nên mua nhà tại các dự án đang thế chấp ngân hàng?

Sau hàng loạt thông tin nhiều dự án bất động sản đang bị chủ đầu tư thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng, đã khiến không ít người mua nhà hoang mang, lo sợ. Tuy nhiên theo các chuyên gia địa ốc, việc cầm cố dự án cho ngân hàng không phạm luật nhưng có thể gây nhiều hệ lụy.

Nhiều dự án đang thế chấp ngân hàng 

Xoay quanh về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, việc thế chấp dự án bất động sản tại ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh. Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó. Và thực tế, các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án…

Đại diện doanh nghiệp Trần Anh Group giải thích thêm, việc doanh nghiệp cầm cố dự án để lấy tiền phát triển dự án là điều hết sức bình thường. Chủ đầu tư không thể có khoản tiền cả ngàn tỷ đồng để phát triển dự án. Chính vì vậy, doanh nghiệp phải cầm cố dự án cho ngân hàng để lấy tiền phát triển dự án, sau khi bàn giao nhà cho khách hàng, khoản tiền thu về sẽ được chủ đầu tư trả ngân hàng.

Xét về góc độ pháp luật, theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở hình thành trong tương lai muốn đưa ra giao dịch thì phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Theo đó, dự án nhà ở phải đáp ứng các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Con với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Tuy nhiên, mới đây Sở Xây dựng TP.HCM có thông báo nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa ra giao dịch được bán, cho thuê mua. Điều này đã khiến rất nhiều khách hàng băn khoăn, rối trí vì trong thông báo của Sở Xây dựng lại chằng chịt quy định.

Mua nhà tại các dự án thế chấp ngân hàng có đáng sợ?

Đại diện Đoàn Luật sư TP.HCM cũng cho biết thêm, tại Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP là quy định mang tính mở hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở khi dự án đang bị thế chấp vẫn được coi là đủ điều kiện nếu “bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp thống nhất việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

Hiện tại, do hệ thống pháp luật thiếu tính thống nhất, nên nhiều vấn đề phát sinh và rủi ro cho các bên khi thực hiện Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Trong đó, quy định tại Điều 19 làm các chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), dẫn đến nghịch lý là ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua.

Chưa kể, một số quy định ràng buộc người mua nhà phải chuyển tiền vào các tài khoản trong thông báo của Sở Xây dựng, dẫn đến những khoản tiền người mua đã chuyển trước đây theo thỏa thuận giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc không được ngân hàng chấp nhận. Đây sẽ là tranh chấp lớn nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, dự án bị chậm trễ.

Xem thêm

Leave a Comment